Mida silmas pidada alla 20-ruutmeetriste ehitiste rajamise puhul

Intensiivistunud ehitustegevusega koos on kasvanud ka abihoonete ja väikemajade ehitamise soov. Eelnevalt on aga mõistlik kohalikust omavalitsusest uurida, kas soovitud ehitist on üldse võimalik püstitada ja millega peab ehitamisel arvestama.  

Ehitis ja ajutine ehitis, abihoone  

Ehitamine on ümbritsevat keskkonda muutev inimtegevus. Ehitamine on ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine, ümberehitamine ja laiendamine, mille alla kuulub ka näiteks õhksoojuspumba või päikesepaneelide paigaldamine, pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on funktsionaalne seos ehitisega. Ehitis, sh ajutine ehitis, on hoone või rajatis, mis on aluspinnaga ühendatud või sellele toetuv, nt elamud, abihooned, platsid, mänguväljakud, kasvuhooned jne.   

Hoone on väliskeskkonnast katuse ja seintega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatised on torustik, kaev, alajaam, palliplats, mänguväljak, koerakuut, mobiilimast jmt. Seadus ei erista ehitisele seatud nõuetes põhihoonet, abihoonet ega ka ajutist hoonet ehk nii abihoone, põhihoone kui ka ajutine ehitis peavad vastama kõikidele kehtivatele nõuetele.  

Vabaehitis  

Kaubanduses pakutakse lihtsa lahendusena juba valmis toodet saunamajade või aiamajade kujul, mis on alla 20 m² ehitisaluse pinnaga ja mille kõrgus jääb alla 5 meetri eeldusel, et nendega on vähem bürokraatiat ehk on vaba ehitustegevus.    

Ehitusseadustiku lisast 1 tulenevalt ei ole ehitisealuse pinnaga 0–20 m² ja kuni 5 m kõrge ehitise ehitamiseks tarvis saada ehitusluba ega ehitusteatist ehk tegemist on nn vaba ehitustegevusega. Vaba ehitustegevus ei ole aga reegliteta ehitamine. Selliste ehitiste rajamisel peab ehitamise ja ehitise nõudeid järgima omanik ise.  

Kõiki seadustega seatud tingimusi tuleb alati täita ja selleks on seatud ka erinevatele haldusorganitele ehitusjärelevalve õigus. Näiteks tuleohutusnõudeid peab ehitamisel täitma ka juhul, kui tegemist on vaba ehitustegevusega. See ei tähenda reeglitest vaba ehitamist – ehitan, kuhu tahan, näiteks tuleohutuskujasse või ehituskeelu- või piiranguvööndisse –, vaid seda, et ehitise jaoks ei ole tarvis taotleda ehitusluba ega esitada ehitusteatist. Kuna loa taotlemise kohustus puudub, siis vastutab kõigi seaduses toodud nõuete täitmise eest omanik ise: omanik vastutab nii ohutuse kui ka kõigile muudele nõuetele vastavuse eest (näiteks tuleohutusnõuded, reklaaminõuded, heakorranõuded jne).   

Alla 20 m²  ehitisealuse pinnaga ehitiste püstitamisel on siiski soovitatav pöörduda omavalitsuse poole, et vajadusel nõu küsida ja veenduda nõuetele vastavuses.    

Ehitusõiguse allikad  

Alla 20 m² vabaehitised peavad kindlasti olema kooskõlas konkreetsele kinnistule seatud üld- ja detailplaneeringuga. Kui kinnistu on ehitusõiguse saanud detailplaneeringuga, peab eelnevalt läbi vaatama detailplaneeringus määratud ehituslikud ja arhitektuursed tingimused.   

Detailplaneeringutega on võimalik tutvuda Rae valla geoportaalis map.rae.ee. Samuti tasub tutvuda piirkonnas kehtiva üldplaneeringuga. Seda saab teha nii valla kodulehel rae.ee kui ka geoportaalis. Näiteks on 2013. aastal kehtestatud Rae valla üldplaneeringu ehitusõiguse parameetritega võimalik tutvuda üldplaneeringu seletuskirja lisas nr 3, kus on piirkondade kaupa välja toodud piirkondlikud hoonestustingimused.   

Detailplaneering on avalik kokkulepe üldplaneeringu elluviimiseks ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomiseks. Detailplaneeringuga määratakse kinnistu ehitusõigus, mis koosneb eri komponentidest, nagu hoonestusala, maksimaalne ehitusalune pind, hoonete arv krundil, hoonete kõrgus, aga ka arhitektuursed tingimused. Seega peab enne ehitamist uurima, millised tingimused kehtivad soovitud abihoonele või rajatisele.  

Ruumilised piirangud  

Hoonestusala on detailplaneeringutes ala, mille ulatuses võib hooneid rajada. Selle määramisel võetakse arvesse tuleohutust, naaberkinnisasjade omanike õigustatud huve ja ka tänavaruumi üldist visuaalset ülesehitust jms. Hoonestusalast välja ehitamine on planeeringu lahendusega vastuollu minek.  

Kui detailplaneeringus on kehtestatud kinnistule konkreetne maksimaalne lubatud ehitisealune pind, siis selles pinnas võetakse arvesse kõigi kinnistul asuvate ehitise pindalad. Kui sellele reeglile kehtib erand, siis see on toodud detailplaneeringus. Näiteks kui detailplaneeringuga on kinnistule lubatud üks põhihoone ja üks abihoone ning kui need on juba püstitatud, siis ei ole kinnistule enam võimalik teist abihoonet ehitada; või kui detailplaneeringuga on krundi ehitisealuseks pinnaks määratud 200 m² ja põhihoonega on ära kasutatud 180 m², siis on võimalik kinnistule veel kavandada kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga abihoone. Üldjuhul on detailplaneeringutes määratud üldplaneeringuga lubatud maksimaalne täisehitusprotsent. Kui see on põhihoone mahus ära kasutatud, siis ei ole võimalik kinnistule kavandada täiendavat ehitisealust pinda.  

Samuti peavad alla 20 m² vabaehitised sobituma visuaalselt, mahult ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi ja tänavaruumi ning keskkonnaga üldiselt. Detailplaneeringutes on määratud ka arhitektuursed tingimused, näiteks fassaadimaterjali loetelu, katusekalde vahemik jms. Abihoone kavandamisel peab samuti neist lähtuma. Arvestada tuleb, et hoonet ehitades ei viida ellu ainult oma soove, vaid kujundatakse ka üldist ruumilist keskkonda. 

Ühine piirkondlik visuaal tugevdab samuti kogukonna tunnetust. Tasub rõhutada, et põhihoone arhitektil oli kontseptsioon üldise ruumilise keskkonna loomiseks. Seega tuleks abihoone kavandmisel jälgida, et samas piirkonnas olevad väikeehitised ei killusta ruumilist üldpilti ega erineks liialt teineteisest. Võimaluse korral tasub võtta abihoone kavandamisel ühendust põhihoone arhitektiga, et saavutada sobilik väljanägemine kahe hoone vahel.  

Naabrid ja kaasomanikud  

Detailplaneeringutes on määratud hoonestusala üldjuhul tuleohutuskuja tagamiseks naaberhoonete vahel (4 m kinnistu piirist; 8 m naaberhoonete vahel). Samuti peab olema tagatud sademevee suunamine ja immutamine omal kinnistul. Tuleb arvestada, et naaberkinnistu omanikud võivad vahetuda ja eelnev leplik naaber asenduda seadustest lähtuva naabriga, kes juhib tähelepanu just eespool kirjeldatud olukordadele ja kellele ei pruugi kinnistu piiril asuv naabri abihoone enam meeldida. Kui see abihoone on ehitatud reeglitega vastuolus, on tüli kerge tekkima.  

Kinnistud, millel asuvad ridaelamud, on sisult kaasomandis. See tähendab, et abihoone ehitamisega muutub ühe kaasomaniku kaasomandi suurus – ühe omandiosa suureneb ja teistel väheneb. Omandiosa suuruse muutmine eeldab aga kõikide kaasomanike notariaalset kokkulepet. Õiguslikult ei erine, kas abihoone ehitab kortermaja korteriomanik maja kõrvale või ridaelamuboksi omanik tema ainukasutuses olevale kinnistu osale. Mõlemal juhul on tegemist omandiosa muutusega, kuna maa on kõigi ridaelamubokside omanike kui ka korteriomanike kaasomandis. Enne abihoone ehitamisega alustamist tuleb olla veendunud, et olemas on kõigi kaasomanike nõusolek notariaalsel kujul ja detailplaneering võimaldab üldse väikeehitiste püstitamist.

Rohealad ja ehituskeeluvöönd  

Rae vallas on üldplaneeringuga kehtestatud rohealad, mille eesmärk on looduskeskkonna säilitamine. Neile kehtib hulga täiendavaid piiranguid, mistõttu peab rohealadel ehitamisel olema eriti tähelepanelik – näiteks on seal keelatud ehitada kinnistu piirile aeda. Roheala asukohad on välja toodud Rae valla kodulehel.  

Eestis reguleerib veekogude äärset ehitustegevust peamiselt looduskaitseseadus, mis kehtestab randadel ja kallastel ehituskeeluvööndi. Selle eesmärk on kaitsta ranna- ja kaldakooslusi, säilitada kallasrada vabaks liikumiseks ning vältida erosiooni- ja üleujutusriske. Ehituskeeluvööndi laius sõltub veekogu tüübist ja suurusest ning seda mõõdetakse veekogu tavalisest veepiirist.  

Omavalitsusega kooskõlastamata jäänud vaba ehitustegevuse tagajärgede eest kannab vastutust maa omanik. Kindlasti tasub teada, et tuleohutusnõudeid või planeeringuid mitte arvestav ehitis on ebaseaduslik. Kui puuduste kõrvaldamine on võimatu, tuleb ebaseaduslik ehitis lammutada.  

Kui on kahtlusi või küsimusi seoses planeeritava ehitustegevusega, tasub pöörduda kohaliku omavalitsuse poole. Räägi oma mõtetest, küsi nõu ja leiame koos kõigile nõuetele vastava ja visuaalselt meeldiva lahenduse. 

Illustratsioon: tehisaru tõlgendus visuaalselt nauditavast tänavaruumist